WOZ-waarde

Met ingang van 2016 maken we ook aan huurders van woningen de WOZ-waarde op het aanslagbiljet Gemeentelijke Belastingen bekend. Dat is omdat door een wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) huurders een belang kunnen hebben bij de WOZ-waarde. Dit zal naar verwachting slechts voor een (zeer) klein gedeelte van de huurders gelden.

Heeft u als huurder van een woning van De Vooruitgang een WOZ-beschikking 2016 ontvangen? Dan kunt u daar, als u daar belang bij heeft, bezwaar tegen maken. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met De Vooruitgang.

WOZ-objecten op een waterverdedigingswerk (dijklichaam)

Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:364) en de jurisprudentie die daarna door verschillende rechtbanken en gerechtshoven is gewezen, bestaat de noodzaak om deze jurisprudentie landelijk uniform toe te passen bij de WOZ-taxaties met ingang van waardepeildatum 1 januari 2017 (WOZ-waarde 2018).
De jurisprudentie wijst uit dat bij alle onroerende zaken waarvan een dijklichaam (waterverdedigingswerk) onderdeel uitmaakt, de waarde van dit dijklichaam bij de WOZ-taxatie buiten aanmerking gelaten moet worden.

Hoewel de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen zich beraden op een advies over een wijziging van de regelgeving ter zake, zal een eventuele wijziging in ieder geval voor de eerstvolgende twee waardepeildata nog geen gevolgen kunnen hebben.

De Hoge Raad heeft verduidelijkt dat de waarderingsuitzondering voor de Wet WOZ van toepassing is als sprake is van een waterverdedigingswerk dat in beheer is bij het waterschap. Dit ongeacht of dit waterverdedigingswerk is gelegen op het terrein van een ander. De waarderingsuitzondering is daarmee van toepassing op alle WOZ-objecten die (deels) op een waterverdedigingswerk liggen. Deze waarderingsuitzondering geldt dus ongeacht wie de eigenaar is van het desbetreffende WOZ-object.

In de jurisprudentie is de reikwijdte van de waarderingsuitzondering soms verschillend uitgelegd. Met de meest recente uitspraken van Hof Den Haag van 21 maart 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:1066) en 21 juni 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:1787) is de reikwijdte van de waarderingsuitzondering nadrukkelijk beperkt tot het waterverdedigingswerk zelf. Beschermingszones rond deze waterverdedigingswerken behoren daarmee dus niet tot het uit te zonderen gedeelte.

Door het raadplegen van de keur en de legger die het waterschap publiceert, kan nagegaan worden waar de waterverdedigingswerken zijn gelegen. De uitspraak van 21 juni 2017 heeft verduidelijkt dat de uitzondering beperkt blijft tot het in de Keur beschreven en in de kaart (‘de legger’) weergegeven waterverdedigingswerk (als onderdeel van het verzamelbegrip “waterstaatswerk”) of, indien in de Keur de term “kernzone” (nog) gehanteerd wordt, tot de “kernzone”. Door het raadplegen van de keur van het waterschap wordt niet alleen duidelijk welke onroerende zaken betrokken zijn bij deze waarderingsuitzondering, maar wordt ook duidelijk welke oppervlakte exact valt onder het waterverdedigingswerk (kernzone).

De uitzondering geldt voor alle typen waterkeringen. Meestal worden twee typen onderscheiden, te weten: primaire waterkeringen en regionale waterkeringen. Primaire waterkeringen zijn waterkeringen die vooral liggen langs de grote rivieren en die door het Rijk zijn aangewezen op grond van de Wet op de waterkering. Regionale waterkeringen liggen vooral langs de boezemwateren en de kanalen en worden aangewezen op grond van een provinciale verordening. Daarnaast onderscheidt een waterschap veelal nog regionale waterkeringen die niet door de provincie worden aangewezen, maar wel van belang worden geacht en daarmee in de keur zijn aangewezen. Al de genoemde waterkeringen zijn als waterverdedigingswerk of als kernzone van het waterverdedigingswerk in de keur en de legger vastgelegd.

In eerste instantie moet de gemeente bepalen welke WOZ-objecten geheel of gedeeltelijk worden geraakt door de genoemde waterverdedigingswerken. Vervolgens moet een waarde-invloed worden berekend. Hiervoor is van belang om te weten welke deel van de (ongebouwde) oppervlakte van het WOZ-object behoort tot het waterverdedigingswerk. Deze "uit te zonderen" oppervlakte wordt bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten.

Uitzondering geldt niet voor de waarde van de ondergrond en opstallen van bebouwde delen

In de regelgeving voor de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken staat dat deze uitzondering geldt met uitzondering van de delen die dienen tot woning. Dit betekent dat bij de waardebepaling de woning, inclusief ondergrond, altijd wel in de waarde betrokken wordt. Alleen een ongebouwd gedeelte van de onroerende zaak blijft bij de waardebepaling buiten aanmerking.

De vraag kan gesteld worden of de uitzondering bij bedrijfspanden (niet-woningen) op andere wijze moet worden toegepast. Rechtbank Rotterdam heeft daarin met de uitspraak van 26 oktober 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:8152) helderheid gegeven. De rechtbank geeft aan dat hoewel een dergelijk object (niet-woning) niet expliciet is uitgezonderd van de waarderingsuitzondering, de opstal geen waterkerende functie heeft en daarom geen deel uit maakt van een waterverdedigingswerk in de zin van de vrijstelling (vergelijk Hoge Raad 3 juni 1998, (ECLI:NL:HR:1998:AA2293). Hier komt bij dat het beheer door het waterschap zich niet uitstrekt tot de opstal of de ondergrond daarvan.

Door het buiten de WOZ-waardebepaling laten van een gedeelte van de onroerende zaak, wijkt de WOZ-waarde af van de marktwaarde van het gehele object op de waardepeildatum.

Voor meer informatie over ‘de Keur’, ‘de legger’ en de waterkeringen verwijzen wij u naar de website van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.